原标题：评论：大力发展住房出租 助推新型城镇化近10多年来，资本报酬和资产价格涨幅多达劳动报酬和收益增幅，年轻人很难缴纳高房价、低租金，住房的公共属性显著下降，出租或将是我国未来城镇住房的主要形式。从市场需求看，大学毕业生、蓝领工人等新市民将沦为楼市市场需求主体，这部分人群以85后90后居多，讲究生活品质但起薪较低、不期望沦为房奴。另外，城市化已转入下半场，即从城市化到大城市化，人群争相向就业机会多、服务业居多的大城市迁移。面临大城市居高不下的房价，租房将是新市民的第一自由选择、过渡性自由选择乃至长年自由选择。

从供应看，城市化道别高速快速增长，适龄购房人群（25-44岁）增长速度在2010年开始掉头向上，城镇户均住房享有已多达1套/户，楼市转入存量时代。中国家庭金融调查表明，近25%的城镇住房空置、11%的家庭享有2套及以上住房，产业转型也驱动存量房盘活。

因此，出租房屋供给未来不会快速增长。日本与我国一样，不受儒家文化熏陶，买房传统很浓厚，崇尚置业才能安稳的理念，政府也意图建设自有住房社会，增进中间力量发展壮大。

但是，日本居民住房问题并不引人注目，这与二战后日本打开史上最大规模的政府主导型公租房建设密切相关。1951年，日本公布《公营住宅法》，面向所有生活和工作在本地区的低收入人群，由中央向地方补助金，修筑租赁住房，覆盖面积地区月收益倒数25%的家庭。凡合乎住房艰难或收益容许的人均可申请人，租金为同区域商品房租金的1/4-1/3。

截至2003年，日本公营住宅共计建设218万套，占到全国住宅总量的4.66%，各地区差异较小，比如人口集中于的神户市超过9.59%。1955年，日本施行《住宅公团法》，由国家出资75%、地方出资25%成立公团，在住房严重不足的大城市及周边修建租赁式公寓，面向大城市工薪阶层获取便宜租金住房。公团正式成立之初，仅有建设1.7万套公寓。

60年代城市化高速前进时期，公团集中于实行了两个5年计划1966年-1970年建设了35万套、1971年-1975年建设了28.4万套。其中，70%的房屋为租赁住房。截至2004年6月，住宅公团共计建设公寓154万套，大约占到全国住宅总量的5%。

目前在我国，新市民起薪在3000-4000元，他们不仅将面对最少5年左右的买房过渡期，甚至连缴纳房租都艰难。据报导，北京69.2%的大学毕业生房租都得靠父母资助。由此，市场化的出租，尤其是目前占到比多达90%的私人散租，根本无法惠及这部分人群。

发展壮大政府公租或补贴居多的机构出租，才是减少租金成本、平稳出租关系的压舱石。除了公营住房和公团住房外，日本机构出租住房三支箭的最后一支，就是还包括获取给会员会员公社住房、企业公寓在内的非营利机构出租住房。为平稳雇用关系、提升员工对企业的归属感和忠心感觉，日本创建了强劲的企业社会福利制度。60-70年代，享有社宅和宿舍的企业开始激增。

根据2007年的调查，获取补贴或租金的企业占到比超过48.4%、获取社宅和宿舍的企业占到比35%。这造成1945年-1977年，日本新建的2854万套住宅中，由公营、公团、企业等政府或非营利的组织建设的占到31%，60-70年代占到比多达40%，其中多达70%的用来租赁。1968年，住房总套数和总户数开始均衡，再加随后的老龄化，新建出租房屋增加，公租房开始对外销售。到1975年，日本构建一人一间房。

目前，日本户均住宅面积96平米，其中自有和出租住宅户均面积分别为124平米和46平米。笔者指出，对中国而言，无论是前进新型城镇化、新市民扎根城市，还是构建先租后卖居者有其屋，以及发展壮大中等收益群体规模，大力发展住房出租的意义不言而喻。出租的过渡性起到，减轻了住房紧绷，避免市场需求大规模入市和抹黑，确保了住房的完整属性，也减少了城镇化成本、用工成本，更加应当沦为构建出租举、居者有其屋和发展壮大中等收益人群的一招妙棋。

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