原标题：楼市转入上行地下通道内部分化激化作为房地产的调控年，今年各地密集实施各种措施，以诱导房价过慢下跌，平稳房地产市场。大半年来，楼市关键词交错重合经常出现，监管、新政、出租汽车、去杠杆、去库存、转型、改革、供给外侧在海南举办的2017博鳌房地产论坛上，参会嘉宾指出，当前调控效果初贞，接下来不应稳固效益，调控政策短期内会放开，房地产市场开始转入上行地下通道，市场分化激化，新的挑战也开始经常出现。

市场转入上行地下通道目前，国内楼市于是以再次发生较小的变化。中国房地产业协会原副会长朱中一在论坛上回应，今年以来中央政府坚决了房子是用来寄居的，不是用来油炸的定位，增大了分类调控的力度；地方政府实行因城因市施策，房地产市场调控获得了可行性的效益。朱中一认为，下半年按照中央明确提出的要增大对金融风险的管控和平稳房地产市场，坚决政策连续性、稳定性，减缓创建长效机制的拒绝，触房价、以防风险的力度会放开，房地产信贷政策估算也不会上升，有些房价下跌较慢的三四线城市也可能会实施一些出租汽车、限贷等措施。

再行再加去年第三季度全国商品房的交易量正处于高位，因此，下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增长速度将不会上调，但全年的这些指标认同还不会多达去年的最低水平。专家回应，今后我国房地产业的发展将转入到增长速度上升、结构调整和品质提高的常态时期。中国以盖房子为核心的地产早已到了巅峰，未来将不会走下坡路。

国泰君安证券首席经济学家林采宜回应，下半年货币政策还不会之后放宽。林采宜预测，中国房地产行业早已闻覆以，但是会瓦解，政府和社会各界都不期望看见地产行业暴跌，也不期望泡沫不会被刺穿，而是必须一个软着陆。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，今年上半年，一二线城市楼市特点主要展现出在交易量上行上，量的上行都会造成价的上行。三四线城市中，量价虽有提高，但下降速度有所上升。

去年中国步入了第二个交易高峰，今年目前显然上行趋势还不会之后。越是上涨得慢的地方，价格就越更容易上升；泡沫刮起得越大，价格上行就越慢。整个房地产行业大约三年多一个周期，因此，今年下半年有可能上行的一二线城市不多，但2018年楼市有可能经常出现总体上行。

市场分化持续激化随着调控更进一步了解，国内楼市内部分化更加显著。不仅一二线与三四线城市间差距拉大，三四线城市内部也经常出现了分化。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷回应，随着调控激化，一二线城市成交量经常出现了20％的上升，这意味著一二线城市很难再创新高。忽略，三四线城市经常出现了显著的分化，一线周边的三四线城市量加价跌到，供应大幅递增，市场需求有限，所以未来的快速增长也不会很少。

非都市圈热点城市在去年5月份经常出现了爆发性的快速增长，归功于一线城市人口返回家乡，购房置业、低收入、创业。但这种情况不太可能长久，因为能回来的回来了，不回来的以后也会回来了。顾云昌回应，中国房地产于是以呈现竞争激化、配对减缓、利润减薄的发展趋势。

即使当前调控趋严，但也挡住没法部分房企跑马圈地的热情，堪称冻死讨厌的，撑死任性的。今年以来，远洋集团在市场上大力拿地，董事局主席李明回应：拿地将坚决财务指标第一位，地价掌控在合理范围内，发展布局集中于在一二线城市，主要业态偏向于不具备一定规模的综合体项目。

针对北京等一线城市对高端住宅项目实行禁售等调控政策，李明回应：禁售是临时性的，总体来说是阶段性调控的措施，不必过多担忧。一位房企负责人回应，当前严控下，很多大房企都在集中力量拿地。如果用现有的计算出来库存的方式来看，再加出租汽车、限贷、限卖等政策的影响，之后增大住宅供地的话，很有可能楼市两三年后又要面对去库存压力，造成市场管理调控波动较小。

2016年就是很好的反映，上半年还在去库存，下半年就开始调控，现在触房价与去库存就像天平的两端。不仅企业，部分地方政府内部意见也经常出现了分化。多地地方政府人士私下回应，从大环境及发展前景而言，当地房价并远比低。

南方某地级市一寄居辟系统负责人坦言，按照当前发展速度，该地区四五年之后房价翻番不是没有可能。市场不存在多个挑战地产行业面对的新挑战也出了本届论坛嘉宾热议的焦点。朱中一在论坛上认为，当前中国房地产面对四个方面的挑战。一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的增大，住房供应体系中出租市场比例的提升，土地条件和成本的提升，这些都给传统房地产开发企业的卖地、贷款、研发、销售等环节带给了一些艰难，所以房地产企业必定要考虑到转型问题。

二是在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应付有所不同区域、有所不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。三是企业如何应付优胜劣汰和行业集中度的提升。四是如何迎合绿色发展和提升建筑工业化、住宅产业化水平的拒绝，努力提高全装修房和装配式建筑的比例。

朱中一指出，海南在此方面展现出杰出。从今年7月1号起，海南新建商品房都要全装修，以保证项目的品质。朱中一指出，面临上述挑战，所有企业都面对着如何转型、优化结构、作好区域布局和自由选择业态等问题，企业要根据自己的情况作出决定。信贷规模持续放宽，地产的好日子早已过得差不多了，苦日子召来了。

林采宜回应，上市房企的平均值负债目前早已超过78％，实际负债有可能多达80％。从资产负债率来看，房地产行业78％的负债率客观上早已构成地产杀害金融的共生效应，房地产市场的降温和去生产能力造成的房价上行风险，有可能导致银行业不良资产的不断扩大，避免房地产泡沫和掌控银行不良资产之间构成了政策的两难。

交通银行首席经济学家连平提及，房地产在这一年多来成交价较为活跃，必定不会对未来一段时间的消费带给许多夹住，但由此来得出结论房地产否不会爆炸危机的逻辑还须要厘清。连平回应，房地产必不可少金融，房地产是归属于资本和金融属性十分低的一个行业，因此泡沫的幻灭一定预示着金融运作问题的经常出现。我们很有适当从金融角度去看当前的房地产，究竟是风险相当大还是处在一个比较稳定、良性的状况，我们要给它有一个基本的辨别，而不是人云亦云，或许这个泡沫明天就要幻灭了。

连平说。

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